住宅ローンの利率は上がっています。 サンディエゴの国内市場にとってそれが何を意味するかは次のとおりです

住宅ローンの利率が高いということは、サンディエゴの住宅を購入するコストが1年前よりも高いことを意味しますが、それが赤熱住宅市場にどのように、いつ影響するかはまだ明らかではありません。

住宅ローンの金利が価格と同時に上昇するため、国内市場にとっては珍しい時期です。 それはそれが行くことになっている方法の反対であり、それはバイヤーと不動産業界の人々にとって未知の領域です。

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30年の全期間固定金利住宅ローンの平均金利は月曜日に5.64パーセントだったと言った 住宅ローンニュースデイリー1年前の3.09パーセントから増加しました。 つまり、平均価格の再販コンドミニアムの月額費用が$ 640,000(20%減と仮定)の場合、前年の$2,466から約$3,235になります。

サンディエゴで起こると予想される2つのことは、そうではありませんでした。住宅購入者が住宅市場から撤退して価格が下がる、または売れない住宅が増えて競争が制限されるということです。

代わりに、1月以降、全国のバイヤーは、金利がさらに上昇する前に住宅を急いで購入し、パンデミックのあらゆる時点で最もホットな市場を生み出しました。

4月には、サンディエゴ郡の住宅の74%が2週間以内に売却されたと Redfinデータセンター過去4年間のどの時点よりもはるかに高速です。 その間、2,952戸の売り家がありました。これは1月の2,200戸からわずかに増加しています。 しかし、在庫は、3,793戸の売り家があった昨年の同時期からのレベルをはるかに下回っており、2020年には5,961戸、2019年には8,030戸を下回っています。

グレーターサンディエゴ不動産協会の理事長であるクリスアンダーソン氏は、住宅ローンの利率が上昇しても、ほとんどの住宅が複数のオファーを受けており、依然として売り手の市場であると述べた。 オファーのわずかな減少でさえ、住宅購入環境を変えることはほとんどありません。

「ある場所で30のオファーを受け取る代わりに、15のオファーを受け取ります」と彼女は言いました。 「それは環境が厳しすぎるだけです。 在庫はほとんどありません。」

アンダーソン氏は、売り家の不足が市場に圧力をかけ続けていると述べた。 毎月の住宅ローンの支払いが以前よりも多かったとしても、多くの購入者はそれを賃貸のより良い代替手段と見なしていると彼女は言いました。 不動産会社のCoStarによると、サンディエゴ郡の家賃は1年で13.6%上昇し、月平均2,263ドルになっています。

住宅アナリストは、金利が十分に高くなった場合、または他のほとんどすべてのコストが上昇したために買い手が住宅所有について心変わりした場合、最終的には市場を減速させる可能性があると述べています。 それはまだ起こっていません。

Finance ofAmericaの住宅ローンアドバイザーであるMattShaverは、彼の借り換え申請はほぼ完全に枯渇し、昨年の同時期の15件から2件に減少したと述べました。 しかし、彼は昨年5月上旬に持っていたものとまったく同じ7つの購入住宅ローンを処理しています。

「それはまだ本当に忙しいです」と彼は言いました。 「それはまだクレイジーです。」

しかし、シェーバー氏は、住宅ローン金利の上昇が買い手を市場から追い出し始めていると述べた。

「私はバイヤーに値を付けさせています。 それは現実だ」と彼は言った。 「私には、負債と収益の比率で限界を押し広げている人がいます。 料金はそれらを打っています。 あなたが450,000ドルで欲しかったその家は、420,000ドルしか買えませんが、今では400,000ドルまで下がっています。」

シェーバーのクライアントにとっては悪いことのように思われるかもしれませんが、住宅ローンの利率は歴史的に現在よりもはるかに高くなっています。

たとえば、1988年3月の30年間の全期間固定金利住宅ローンの金利は、9.9%でした。これは、金利が高くても、住宅購入の費用が当時より高額だったことを意味するものではありません。 1988年3月、サンディエゴ郡の住宅価格の中央値は131,000ドルで、今日のドルのインフレ調整後は約325,092ドルでした。 2022年3月の時点で、サンディエゴ郡の住宅価格の中央値は805,000ドルでした。

住宅ローンの利率は上昇し続けますか?

多くの主要なエコノミストが反対しているため、今後数か月の住宅ローン金利がどうなるかを言うのは難しい。

連邦準備制度理事会がインフレを抑制するために積極的な道を進んでいることを示しているため、従来の知識では、住宅ローンの金利は短期的に下がるよりも上がる可能性が高いと述べています。 ベンチマーク金利を0.5パーセントポイント引き上げました 先週20年で最大のハイキング。

住宅ローンの利率は通常、住宅ローン担保証券の利回りに従います。 これらの債券は通常、米国財務省の利回りを追跡します。

連邦準備制度理事会のジェローム・パウエル議長

連邦準備制度理事会のジェローム・パウエル議長は、2022年3月3日木曜日にワシントンのキャピトルヒルで上院銀行委員会の公聴会の前に証言します。

(トムウィリアムズ/ AP通信)

より高いレートは、ほとんどのバイヤーがそれを念頭に置いて買い物をしているとしても、毎月の支払いの変更以上のものを意味しますが、借入能力も制限します。

金融ウェブサイト オタクウォレット このように分解しました。月々の支払いが1,700ドルしかない借り手が、2月に家の買い物を始めた場合(料金は約4%)、買い手は356,100ドルを借りることができます。 現在、同じ借り手は5.25%で、307,900ドルの住宅ローンしか購入できず、48,200ドルの借入能力を失っています。

料金が上がる前に家を購入するために急いでいるバイヤーは、何が起こるかについてのコンセンサスがないことを考慮したいかもしれません。 ザ 住宅ローン銀行協会 4月中旬の予測住宅ローン金利は年末までに4.8%になる。 全米不動産業者協会のエコノミスト、ローレンス・ユン 先週フォーブスに語った 彼はそれらが年末までに5.5パーセントになるだろうと予測しました。

連邦準備制度理事会は、インフレを抑制するために金利を引き上げ続ける計画であると述べたが、一部のエコノミストは、何らかの世界危機が発生した場合、それは停止すると考えている。 いくつかの例は、東ヨーロッパでの別のCOVID-19の急増または戦争の拡大です。 サンディエゴ大学のエコノミストであるアラン・ギン氏は、これらの出来事はFRBが現在の行動方針を継続することを思いとどまらせる可能性があると述べた。

「私たちがこれらの外部の出来事を得るならば、それは連邦準備制度がやろうとしていることを弱めるかもしれません」と彼は言いました。

ジン氏は、住宅ローン金利に関する他の予測は、特に先週の金利の上昇の速さを考えると、楽観的すぎる可能性があると述べた。 ほとんどの予測は1週間以上前または4月に行われたため、最近のエスカレーションを考慮すると、Ginは年末までに金利が7%に近づく可能性があると考えています。

購入者のための潜在的な戦略

住宅購入者には、住宅ローン金利の上昇をナビゲートするためのいくつかのオプションがあります、とシェーバーと他のアナリストは言います。 これらのオプションはすべての人に役立つわけではありませんが、いくつかのアイデアがあります。

  • 最高の金利を探しましょう: レートは非常に急速に変化したため、すべての貸し手が均一なレベルにあるわけではない、とシェーバー氏は語った。 これにより、潜在的な購入者は最高のレートで買い物をすることができます。 「それはそこにあるワイルドウェストのようなものです」と彼は料金が全面的にあると言いました。
  • 売り手のクレジットを求める: サンディエゴの住宅がまだ急速に売れていることを考えると、これは難しい戦略かもしれませんが、売り手に購入価格からいくらかのお金を払うかどうかを尋ねることは害はありません。 シェーバー氏は最近、66日間市場に出回っていた900,000ドルのリトルイタリーコンドミニアムでバイヤーにこれを成功させたと語った。 家が長い間座っていて、売り手が何らかの理由で本当に売る必要がある場合、このシナリオはうまくいくかもしれません。
  • 「ポイント」で金利を買い取ります。 買い手がそれを支払う気があるならば、より低い率を得ることが可能です。 貸し手はしばしば購入者がより低いレートを持つために前払いすることを許可します ポイントを購入する。 住宅ローンのポイントは、通常、住宅ローンの合計額の1パーセントの費用がかかります。 ポイントを購入すると、すぐに低金利になります。 これは、毎月の住宅ローンの支払いが少なく、住宅ローンの存続期間中、長期的にはお金を節約できることを意味します。 しかしいつもではない。 シェーバー氏は、このオプションを少し危険だと思った理由は、住宅ローンの利率が下がった場合、所有者は数年で借り換えることができ、探していたコスト削減が得られない可能性があるためだと述べました。
  • 変動金利住宅ローンを取得する:このタイプの住宅ローンは、2008年の住宅バブルの崩壊を生き抜いた私たちのほとんどを震撼させます。 ローンは、ローンの最初の5年から10年の間、より低いレート(月曜日の時点で約4.65%、Mortgage News Dailyによる)で開始され、その後、 実勢レートとマージン。 住宅が崩壊する前の考え方は、調整可能な期間が終了したときに人々が固定金利のローンに借り換えるか、住宅を売却するかのどちらかであるというものでした。 金利の上昇に伴い、調整可能商品が再び人気を博しています。住宅ローン銀行協会によると、ARMローンは、年初の3%に対して、最近の申請の10%を占めています。 シェーバー氏によると、ローンは、短期間に住宅を売却したり、金利が上昇し始めたらすぐに借り換えたりする場合に最も効果的だという。 ARMローンは多くの非難を受けました サブプライム住宅危機のために、多くの人々が彼らの率が調整されたときに彼らが買う余裕がなかった家を持っていることに気づきました—そしてバブルは崩壊しました。 当時、多くは引受が不十分で、ティーザーレートが短い利息のみのローンでした。 今日、ほとんどのARMは固定金利住宅ローンのように引き受けられており、頭金が必要です。

ホワイトペーパーで 今週リリースZillowのシニアエコノミストであるジェフタッカー氏は、高金利やその他の市場の変化により、買い手にとって物事が改善され始める可能性があり、変動金利住宅ローンなどのオプションを検討する必要性が制限される可能性があると述べています。

3月以降、全国の販売戸数が増加しており、ようやく市場が冷え込んでいる兆候だとのこと。 予想通り、サンディエゴの在庫数は全国の一部の地域ほど増加していませんが、増加しています。 タッカー氏は、売り家の数の増加は価格の大きな変化を意味しないかもしれないが、少なくとも潜在的な買い手に入札戦争の休憩を与えるだろうと述べた。

「それは住宅の崩壊が来ることを意味するのではなく、価格が下がるという意味でもありません。むしろ、価格上昇のペースが減速し、より多くの住宅が売りに出される可能性があります」とタッカーは書いています。

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